Giugno 9, 2021

LA CORRETTA DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI PRIMA CESSIONE

di Gianmarco Montis (PdZ B50 Montestallonara)

L’art. 3 lettera “ n ” della legge 457/1978 attribuisce al C.E.R. e successivamente alla sua soppressione, alle Regioni, “di stabilire periodicamente i limiti massimi, che le regioni devono osservare nella determinazione dei costi ammissibili per gli interventi ed alla successiva lettera “ o “ propone al C.I.P.E. la revisione, ai sensi del secondo comma dell’articolo 19 e del secondo comma dell’articolo 20, della misura dei tassi e dei limiti di reddito per gli interventi di edilizia residenziale assistita dal contributo dello Stato…”.

L’art. 4 lettera “ g ” attribuisce alle Regioni il compito “di definire i costi massimi ammissibili, per l’edilizia convenzionata ed agevolata”

la legge àncora il calcolo dei contributi alle predeterminate fasce di reddito dei potenziali beneficiari; tale impostazione è deducibile dal combinato disposto dei successivi provvedimenti normativi:

– L.179/1992 Norme per l’edilizia residenziale pubblica.

art. 6 comma 2 “ I valori dei contributi….sono stabiliti ed aggiornati dal C.E.R. in funzione del reddito dei beneficiari e della destinazione degli interventi ammessi a contributo ai sensi della presente legge”.

Così come meglio esplicitato dalla Delibera CER 4/11/1993:

“ Le competenze attribuite dalla legge 5 agosto 1978, n. 457, al CER in materia di determinazione dei massimali di costo e di proposizione al CIPE delle revisioni dei tassi agevolati, dei limiti di reddito e dei massimali di mutuo costituiscono componenti essenziali della programmazione nazionale riservata allo Stato dall’art. 88, comma 1, n. 1), del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977 n. 616: le agevolazioni concesse in attuazione di tale programmazione devono essere riservate agli interventi che possano soddisfare le esigenze abitative di una determinata fascia della domanda ( delimitata dai limiti di reddito in vigore ) e che, a tal fine, rispettino i requisiti economici individuati attraverso la definizione dei massimali di costo..”

Risulta quindi evidente la volontà del legislatore, che individuando gli strumenti di pianificazione e controllo dell’investimento da parte dello Stato si è posto come obiettivo di indirizzare e delimitare l’ambito di spesa per massimizzare il risultato degli investimenti pubblici.

Quali siano gli obiettivi verso i quali è indirizzato lo sforzo dello Stato è stato peraltro evidenziato anche da diverse decisioni di Tribunali Amministrativi :

TAR Lazio 05877/2015 “la normativa dettata in materia di edilizia residenziale pubblica, pur nell’eterogeneità dei diversi interventi previsti e disciplinati, si propone, in generale, di dare attuazione al diritto all’abitazione garantito dalla stessa Costituzione attraverso interventi preordinati a contenere costi di acquisto e canoni di locazione degli immobili, al fine di consentire anche alle fasce più deboli di soddisfare il bisogno di un’abitazione dignitosa.”

Con il successivo DM 5/8/94 M.LL.PP. e la circolare M.LL.PP. 16/01/1995 vengono profondamente rinnovati i criteri per la definizione dei limiti massimi di costo e dei finanziamenti concedibili per l’edilizia agevolata/sovvenzionata; si è quindi provveduto ad articolare il costo nei seguenti elementi:

a) C.B.N. Costo base di realizzazione tecnica

b) C.R.N. Costo di realizzazione tecnica dell’intervento, costituito dalla somma del costo base e da un differenziale di qualità aggiuntiva che può essere riconosciuto nel suo complesso entro una percentuale massima prestabilita.

c) C.T.N. Costo totale nuova edificazione dato dalla somma del costo base, del differenziale di qualità e degli oneri complementari quali spese tecniche, prospezioni geognostiche, acquisizione aree ed urbanizzazioni.

Con le delibere Regionali che hanno successivamente recepito le disposizioni del citato decreto, sono stati predisposti i modelli di “Quadro Tecnico Economico” Q.T.E. L’art 35 L.865/1971 definisce per i Comuni gli elementi essenziali da inserire nelle convenzioni per la concessione del diritto di superficie, tra questi, alla lettera e) “i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita” Il ruolo fondamentale dei Comuni quali enti più prossimi al cittadino è ulteriormente sancito dalla stessa Regione Lazio; si cita ad esempio il punto 5 dell’allegato A lettera a) alla DGRL 2036/2000 “Direttive e indirizzi per l’attuazione dei programmi di edilizia residenziale pubblica fruenti dei contributi previsti dalla legge 179/1992 art. 8 locazione permanente d.g.r. n. 2036 del 03 ottobre 2000 da attuarsi da cooperative edilizie, imprese di costruzione e relativi consorzi.”

“Costo di costruzione: i costi indicati nelle delibere di Giunta regionale di approvazione dei bandi di concorso per la concessione dei contributi costituiscono – come si è detto – valori convenzionali indicati ai soli fini della determinazione del contributo massimo concedibile entro il massimale vigente.”

Ed ancora:
“I Comuni, in sede di definizione della Convenzione ex art. 35 della Legge 22 ottobre 1971, n. 865, soprattutto per la determinazione del prezzo di cessione e/o convenzionale, vorranno precisare, articolare e quantificare gli elementi di costo, nell’intento di offrire agli operatori ed ai beneficiari finali degli alloggi una normativa chiara e trasparente circa la metodologia seguita e la componente di spesa individuata, anche in riferimento alle indicazioni del presente paragrafo. I Comuni dovranno conformarsi per la Convenzione a quanto disposto dall’art. 35 della Legge n. 865/1971.”

L’onere per i Comuni di vigilare sulla corretta applicazione della normativa è sancito dal comma 10 Art.8 L.179/92:

((10. Gli obblighi previsti dal presente articolo sono recepiti in apposita convenzione o atto d’obbligo, il cui schema e’ approvato dalla regione entro il 30 giugno 1999; decorso inutilmente tale termine, la convenzione o l’atto d’obbligo sono adottati dal comune nel cui territorio e’ localizzato l’intervento. Fino alla scadenza del predetto termine i comuni possono adottare convenzioni o atti d’obbligo in base allo schema approvato dal CIPE. La convenzione o l’atto d’obbligo sono trascritti alla conservatoria dei registri immobiliari a cura del comune ed a spese dei beneficiari. Ai comuni e’ fatto obbligo di segnalare alla regione eventuali inadempienze, ricorrendo le quali la regione, previa diffida ad adempiere, provvede a revocare il contributo)).

Tale disposizione è implicitamente recepita con l’art.13 dello schema di convenzione approvato con delibera 173/2005 ed attualmente in uso presso l’Amministrazione di Roma Capitale (e della cui mancata applicazione si dirà successivamente):

Si rende quindi necessario definire quale relazione intercorra tra i limiti massimi di costo cosiddetti “convenzionali” e i prezzi di cessione deducibili dalle convenzioni comunali; essa non può che seguire i principi sanciti dalla normativa precedentemente richiamata costituendo i prezzi di cessione, l’esito di un processo i cui obiettivi e finalità sono precedentemente pianificati e, quindi, predeterminati.

Sentenza TAR Lazio N. 05877/2015:

“In sostanza, gli importi indicati a metro quadrato per gli alloggi realizzati con contributi pubblici recepiscono (soltanto aggiornandole) le valutazioni (già a monte effettuate) dei corrispettivi di cessione degli alloggi realizzati in regime di edilizia agevolata per i quali sono in via generale previsti limiti di costo massimi stabiliti dalla Regione ai sensi degli artt. 3 e 4 della legge n. 457/1978.”

L’art.8 comma 3 della L.179/1992 individua nei “Piani Finanziari” lo strumento per il raggiungimento della finalità pubblica oggetto dei finanziamenti :

3. Il corrispettivo di godimento da porsi a carico del socio assegnatario di alloggio di cooperativa edilizia ovvero il canone di locazione sono determinati, ai sensi dell’articolo 26 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, in base al piano finanziario relativo ai costi dell’intervento costruttivo da realizzare sull’area concessa dal comune o stabiliti nella convenzione.

La funzione dei piani finanziari viene estrinsecata dalla citata Delibera CER 4/11/93:

Il passo sopra evidenziato chiarisce la necessità, per gli interventi localizzati nei Piani di Zona, di rendicontare “il reale costo di costruzione dell’intervento”, distinguendoli da quelli realizzati in edilizia convenzionata, ma localizzati in aree esterne ai Piani di Zona.

Sempre la Delibera CER 4/11/93 conferma l’assunto precedente, individuando nella determinazione dei prezzi di cessione la fase finale di un processo programmato e predeterminato il cui esito deve inderogabilmente produrre gli effetti che lo Stato ha debitamente preventivato, al fine di scongiurare la dispersione di risorse pubbliche:

“Le competenze attribuite dalla legge 5 agosto 1978, n. 457, al CER in materia di determinazione dei massimali di costo e di proposizione al CIPE delle revisioni dei tassi agevolati, dei limiti di reddito e dei massimali di mutuo, costituiscono componenti essenziali della “programmazione nazionale” riservata allo Stato dall’art 88, comma 2, n.13), del D.P.R. 24/7/1977, N. 616: le agevolazioni concesse in attuazione di tale programmazione devono essere riservate agli interventi che possono soddisfare le esigenze abitative di una determinata fascia della domanda (delimitata dai limiti di reddito in vigore) e che, a tal fine, rispettino i requisiti economici individuati attraverso la definizione dei massimali di costo, i quali non possono essere solo convenzionali, perché, qualora i prezzi di cessione reali dovessero discostarsi sensibilmente dai massimali di costo ( in base ai quali è determinato il massimale di mutuo ), il beneficio dell’agevolazione si ridurrebbe conseguentemente, elevando la soglia di solvibilità richiesta alla domanda e vanificando, quindi, il conseguimento dell’obiettivo primario rappresentato dalla individuazione della fascia di domanda alla quale le abitazioni realizzate devono essere destinate.”

AIUTI DI STATO
In tema di Piani Finanziari quale strumento di controllo da parte dello Stato delle attività da esso finanziate e quindi sulla necessità che queste vengano rendicontare dettagliatamente si ritiene doveroso introdurre un elemento di riflessione non secondario anche sui vincoli derivanti dalle disposizioni della Comunità Europea in termini di “Aiuti di Stato”.

Le Regioni hanno a tal proposito elaborato il documento 14/103/CR05/C3, approvato dalla Conferenza delle Regioni e delle Province Autonome il 10 luglio 2014, denominato ―Contributo delle Regioni e delle Province autonome all’attuazione della disciplina degli aiuti di Stato nel settore dei Servizi di interesse economico generale di edilizia residenziale pubblica —Tale documento è finalizzato “all’individuazione di linee guida e principi comuni per l’applicazione del nuovo pacchetto aiuti di Stato relativo ai SIEG nell’ambito dell’edilizia sociale da applicare all’intero territorio nazionale ed è corredato di un modello di calcolo del Piano Economico Finanziario per verificare l’assenza di sovracompensazione attraverso il calcolo del costo netto dell’intervento di edilizia sociale e del TIR (tasso interno di rendimento)” Si riporta di seguito il testo della decisione:

DECISIONE DELLA COMMISSIONE EUROPEA del 28 novembre 2005 riguardante l’applicazione dell’articolo 86, paragrafo 2, del trattato CE agli aiuti di Stato sotto forma di compensazione degli obblighi di servizio pubblico, concessi a determinate imprese incaricate della gestione di servizi d’interesse economico generale [notificata con il numero C(2005) 2673] (2005/842/CE) (4) Nella sentenza Altmark Trans GmbH e Regierungspräsidium Magdeburg contro Nahverkehrsgesellschaft Altmark GmbH ( 1) («Altmark»), la Corte di giustizia ha precisato che le compensazioni degli obblighi di servizio pubblico non costituiscono aiuti di Stato ai sensi dell’articolo 87 del trattato CE se sono rispettate le seguenti quattro condizioni cumulative: in primo luogo, l’impresa beneficiaria deve essere stata effettivamente incaricata dell’adempimento di obblighi di servizio pubblico e detti obblighi devono essere definiti in modo chiaro. In secondo luogo, i parametri sulla base dei quali viene calcolata la compensazione devono essere previamente definiti in modo obiettivo e trasparente. In terzo luogo, la compensazione non può eccedere quanto necessario per coprire interamente o in parte i costi derivanti dall’adempimento degli obblighi di servizio pubblico, tenendo conto dei relativi introiti nonché di un margine di utile ragionevole. Infine, quando la scelta dell’impresa da incaricare dell’esecuzione di obblighi di servizio pubblico, nel caso specifico, non venga effettuata mediante una procedura di appalto pubblico che consenta di selezionare il candidato in grado di fornire tali servizi al costo minore per la collettività, il livello della necessaria compensazione deve essere determinato sulla base di un’analisi dei costi che dovrebbe sostenere un’impresa media, gestita in modo efficiente e dotata di adeguati mezzi di trasporto.
11 Inoltre, al fine di evitare distorsioni ingiustificate della concorrenza, l’articolo 86, paragrafo 2, del trattato prevede che la compensazione non possa eccedere quanto necessario per coprire i costi sostenuti dall’impresa per l’assolvimento degli obblighi di servizio pubblico, tenendo conto dei relativi introiti nonché di un margine di utile ragionevole. Si intendono in questo caso i costi effettivamente sostenuti dall’impresa interessata.
(12) La sovracompensazione in eccesso rispetto a quanto necessario per la copertura dei costi sostenuti dall’impresa interessata non è necessaria per il funzionamento del servizio d’interesse economico generale e costituisce un aiuto di Stato incompatibile che dovrebbe essere rimborsato allo Stato stesso. Anche la compensazione concessa per il funzionamento di un servizio d’interesse economico generale, ma effettivamente utilizzata dall’impresa interessata per operare su un altro mercato, non ènecessaria per la gestione del servizio d’interesse economico generale e costituisce dunque un aiuto di Stato incompatibile che dovrebbe essere rimborsato. di seguito si riportano infine alcuni esempi “virtuosi” nei quali i limiti massimi di costo regionali sono assunti a riferimento nella determinazione dei prezzi di cessione :

Comune di Arnesano (LE)
Comune di Casamassima (Bari) , allegato alla delibera n.03 del 20 Gennaio 2015
Comune di Oria (Brindisi), estratto dalla Delibera Consiglio Comunale N° 13 del 27 Marzo 2013

Lo Schema di convenzione 173/2005:
Definito il quadro normativo attraverso il quale lo stato programma e regola l’attuazione degli interventi In ambito E.R.P e quindi la stretta relazione intercorrente tra i limiti massimi di costo determinati dalle regioni ai sensi dell’art. 3 lettera “ n ” della legge 457/1978 ed i prezzi di cessione deducibili dalle convenzioni ex art. 35 della Legge 22 ottobre 1971, relazione che vede nella corretta determinazione dei prezzi di cessione elemento essenziale nel raggiungimento degli obiettivi oggetto della programmazione da parte dello Stato, è necessario approfondire la prassi attuata nel recente passato dal comune di Roma e premettendo innanzitutto, che la prassi di seguito descritta, è stata attuata in aperta violazione dell’art. 13 dello stesso schema di Convenzione, che recepisce le obbligazioni derivanti dai Programmi di finanziamento. La conseguenza, all’origine dei numerosi contenziosi sorti negli anni recenti, è stata l’uso speculativo dei finanziamenti, la cui finalità, si ricorda, è quella di massimizzare per lo Stato il soddisfacimento della richiesta abitativa di una determinata fascia della popolazione delimitata dalla fascia di reddito.

Il D.M. 5/8/94 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, facendo seguito a quanto deliberato dal CER nella seduta del 20.04.1994, ha fissato i criteri per la determinazione dei limiti massimi di costo per gli interventi di edilizia residenziale finanziati sia con i fondi di edilizia agevolata che con quelli di edilizia sovvenzionata.

La Regione Lazio, con delibera n. 9678 del 10.12.1996, ha recepito (solo formalmente senza mai applicarle e/o contestarle al Comune di Roma) le disposizioni contenute nel D.M. 5/8/94 determinando i nuovi limiti massimi di costo per gli interventi di edilizia agevolata.

La novità introdotta dal D.M. 5/8/94, recepita dalla DGR 9678/96, è l’introduzione del costo base di realizzazione tecnica (CBN) che, per gli interventi di nuova edificazione, sostituisce il costo di costruzione (C.C) indicato nei precedenti decreti n. 61 e n. 62 del 26 aprile 1991, che risultava disaggregato nel costo di elevazione (CE) e negli ulteriori addendi riguardanti il costo di: fondazioni; sistemazioni esterne; allacciamenti. Il CBN consente alle regioni ed alle province autonome di effettuare le proprie determinazioni in modo più rispondente alle singole situazioni territoriali e agli indirizzi che si intendono adottare.

In particolare, con la DGR 9678/96 la Regione Lazio ha determinato il costo totale dell’intervento di nuova edificazione (C.T.N.), ottenuto sommando i seguenti addendi:

1. costo base di realizzazione tecnica (C.B.N.) fissato in 1.010.000 lire (521,622 euro) x mq

2. differenziale di costo connesso alla qualità aggiuntiva massimo riconoscibile + 15%, e comunque la somma delle voci 1. e 2. non può superare il 1.161.500 lire (euro 599,865) x mq

3. oneri complementari la maggiorazione dovuta alla somma delle voci 2. e 3. non può superare il 62 % del C.B.N. Infine, viene specificato che la somma delle voci di cui ai punti 1, 2 e 3, espressiva del costo dell’intervento di nuova edificazione (C.T.N.), non può superare lire 1.630.000 (euro 841,82) x mq. Per ricavare il C.T.N. rivalutato negli anni, si può far riferimento alla DGR 30/2012 allegato A che si riporta di seguito.

Nelle premesse allo schema di convenzione 173/2005 si afferma che il “costo di costruzione” sia stato definito “ in analogia ai valori stabiliti dalla Regione Lazio per gli interventi assistiti da finanziamento agevolato in regime di convenzione per l’E.R.P. ex art. 35 della legge n. 865/71” ; in realtà detto costo viene determinato arbitrariamente senza fare riferimento alla DGR 9678/96 ma partendo dal costo di cessione valido al 01/10/1982 (desunto dal precedente schema di convenzione approvato con delibera C.C. 1929/1983) che, al 1/1/2005 viene convertito ed aggiornato a euro 1150,76:

si può notare come, per la determinazione del prezzo massimo di cessione, la delibera Comunale n. 173/2005, ragionando ancora in termini di Costo di Costruzione, non recepisca quanto stabilito dalla DGR 9678/96 e quindi dal D.M. 5/8/94. Detto costo di costruzione (C.C.), determinato per l’anno 2005 in euro 1150,76, risulta addirittura superiore al C.T.N. di cui alla precedente tabella calcolato per lo stesso anno. Se poi si considera che il C.T.N. già comprende sia il differenziale di qualità (C.R.N.) che gli oneri complementari, definiti come segue nel DM 5/8/94 , Titolo I , Art 1 comma 3: 3) oneri complementari, che comprendono i seguenti elementi:
● spese tecniche e generali (progettazione, direzione lavori, gestione dell’appalto, collaudi e verifiche tecniche, ecc.); prospezioni geognostiche e, se del caso, indagini archeologiche;
● accantonamento imprevisti;
● acquisizione area e urbanizzazioni;
● condizioni aggiuntive, connesse alla localizzazione dell’intervento e relative ad oneri complementari alla realizzazione tecnica, la cui determinazione qualitativa e quantitativa è demandata alle regioni e alle province autonome di Trento e Bolzano.
nelle premesse della 173/2005 , peraltro citando la DGR 9678/96, si argomenta che: ..per tenere conto dell’esigenza di perseguire un continuo miglioramento della qualità architettonica degli edifici localizzati nei Piani di Zona 167/62 e di garantire a favore dei promittenti acquirenti o degli affittuari l’applicazione di prezzi correnti nella commercializzazione degli alloggi in armonia con quanto stabilito per le nuove costruzioni dalla Giunta della Regione Lazio al comma 2 punto b della deliberazione 10 dicembre 1996 n. 9678, che prevede l’introduzione di un differenziale di costo fino ad un massimo del 12% del costo base di realizzazione tecnica (CBN), l’Amministrazione Comunale, per evidenti motivi di trasparenza ed imparzialità qualora vengano apportate migliorie architettoniche e dell’estetica degli edifici e delle parti comuni ha fissato in convenzione un limite di incremento del costo di costruzione degli alloggi stessi, fino ad un massimo del 10% ed un ulteriore incremento massimo del 10% sempre riferito al costo di costruzione, nel caso vengano concordati miglioramenti da apportare all’interno degli alloggi; è necessario quindi evidenziare come il C.R.N. determinato ai sensi del DM 5/8/94 e stimabile nel 2005 in euro 785,823, sia comprensivo di un differenziale connesso alla qualità aggiuntiva ; analizzando invece la tabella riepilogativa dei prezzi massimi di cessione presentata in data 11/02/2016 dalla S.E.I srl si riscontra come il costo base, già di per sé addirittura superiore al coevo C.T.N. , sia incrementato di un’ulteriore 20% per migliorie alla qualità dell’edificio e dell’alloggio:

Deve inoltre osservarsi che la scelta di assumere a base di calcolo il prezzo desunto dallo schema di convenzione ex Delibera C.C 1929/1983, prescindendo dai massimali definiti dalla Regione al tempo vigenti , risulterebbe illegittimo persino in un contesto di edilizia convenzionata ex DPR 380/2001:
Art. 16 (L) Contributo per il rilascio del permesso di costruire
9. Il costo di costruzione per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dell’articolo 4 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Con lo stesso provvedimento le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l’edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione è adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione dell’intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall’Istituto nazionale di statistica (ISTAT). Il contributo afferente al permesso di costruire comprende una quota di detto costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione.
AGGIORNAMENTO ISTAT:
Dall’analisi della tabella riepilogativa dei prezzi massimi di cessione presentata dalla S.E.I. srl è poi riscontrabile un’ulteriore anomalia; risulta infatti che la S.E.I. abbia calcolato il costo di costruzione riferendolo alla sola data di ultimazione dei lavori (28 dicembre 2011). Lo schema di convenzione prevede che l’aggiornamento del costo di costruzione debba essere effettuato “sulla base delle variazioni dell’indice ISTAT considerando convenzionalmente un andamento lineare, continuo ed ininterrotto dei lavori, avendo il concessionario valutato ed assunto ogni rischio in merito al tempo necessario per l’esecuzione degli stessi”.
In definitiva l’indice di aggiornamento da applicare è pari alla media degli indici ISTAT registrati nel periodo intercorso tra l’inizio e la fine dei lavori; differentemente non si comprenderebbe quale sia il rischio assunto dall’operatore se questi avesse comunque la possibilità di aggiornare il prezzo alla data del fine lavori come se la costruzione venisse realizzata nell’ambito di un solo giorno.
PRASSI ATTUATA:
Sono stati sin qui sommariamente analizzati gli aspetti dello schema di convenzione adottato da Roma Capitale dal 2005 che appaiono maggiormente divergenti rispetto al quadro normativo consolidatosi già nel decennio precedente; la comparazione ha reso evidente come il meccanismo di calcolo adottato, applicato nell’ambito dell’edilizia agevolata, determini inevitabilmente un sensibile scostamento dei prezzi di cessione dai limiti massimi di costo determinati ai sensi della L.457/1978, esattamente ciò che la programmazione degli interventi intenderebbe scongiurare e che vanifica il raggiungimento delle finalità oggetto della stessa.
Verifiche dei costi: Come si è visto, L’articolo 11 del disciplinare allegato allo schema di convenzione, stabilisce una “soglia massima” di prezzo senza una articolazione o scomposizione degli addendi da potersi ritenere assimilabile a quella utilizzata dalla Regione Lazio Per la determinazione dei massimali di costo; deve però rilevarsi che il medesimo articolo 11 prevede l’obbligo per i concessionari di presentare adeguata documentazione a dimostrazione dei costi sostenuti:

Tale disposizione, che introduce un elemento di controllo riferibile per analogia a quanto disposto dal comma 3 art 8 L.179/1992 non risulta ad oggi sia mai stata applicata dagli Uffici; la prassi sinora attuata da imprese e cooperative, vede la presentazione di una tabella riepilogativa ottenuta moltiplicando i coefficienti convenzionali per le superfici realizzate, ottenendo un risultato che coincide sistematicamente (trattandosi di un mero calcolo aritmetico non potrebbe essere altrimenti) con il prezzo massimo convenzionale. Di conseguenza il “prezzo massimo” (già di per sé anomalo) non costituisce più una soglia ipotetica per di un costo da dimostrare e documentare e soggetto a verifiche da parte dell’Amministrazione, ma diviene sistematicamente “prezzo standard”. Deve infatti notarsi che tabella riepilogativa” e “piani finanziari”/“relazione dimostrativa”, non sono equivalenti, mentre sempre per analogia con quanto disposto dal comma 3 art 8 L.179/92, piano finanziario e relazione dimostrativa non possono che essere coincidenti, avendo la finalità di dimostrare il reale costo dell’intervento, con la ovvia necessità per le cooperative, che esso sia approvato dall’assemblea dei soci.
Circa tale omesso controllo è opportuno anche ricordare nuovamente quanto disposto dal comma 10 dell’art.8 L.179/1992:
“10.Gli obblighi previsti dal presente articolo sono recepiti in apposita convenzione o atto d’obbligo il cui schema è approvato dalla regione entro il 30 giugno 1999; decorso inutilmente tale termine, la convenzione o l’atto d’obbligo sono adottati dal comune nel cui territorio è localizzato l’intervento. Fino alla scadenza del predetto termine i comuni possono adottare convenzioni o atti d’obbligo in base allo schema approvato dal CIPE. La convenzione o l’atto d’obbligo sono trascritti alla conservatoria dei registri immobiliari a cura del comune ed a spese dei beneficiari. Ai comuni è fatto obbligo di segnalare alla regione eventuali inadempienze, ricorrendo le quali la regione, previa diffida ad adempiere, provvede a revocare il contributo.” Alla luce delle evidenze sinora rappresentate, e venendo quindi alle irregolarità riscontrabili nell’attuazione dello specifico intervento edilizio, si riporta il Q.T.E depositato dalla S.E.I. srl alla Regione Lazio in data 05/10/2009:

Si consideri innanzitutto quanto indicato nella guida alla compilazione allo stesso Q.T.E.:

E quanto in particolare dichiarato circa l’articolazione delle componenti di costo:

Che, come si può notare, risulta comprensiva delle addizionali relative alla qualità dell’edificio e al singolo alloggio (C.R.N) ed alle spese relative agli oneri complementari, per un totale di e.1085 mq (C.T.N.), soglia limite imposta dal bando di finanziamento regionale di cui alla D.G.R. del 20 giugno 2003, n. 527:

sono quindi infine riportati gli importi relativi ai singoli alloggi, al lordo del contributo pubblico da erogarsi, per un totale di e. 1.249.510

tale importo, se rapportato a quello di e. 2.180.009 rinvenibile nella tabella riepilogativa presentata a Roma Capitale dalla S.E.I. srl, risulta ingiustificatamente incrementato di oltre il 74%

Anche volendo aggiornare il Q.T.N al valore massimo di e. 1384,02 mq determinato dalla Regione Lazio per il 2012, (la S.E.I. srl dichiara il fine lavori a Dicembre 2011) si otterrebbe un costo totale dell’intervento pari a e. 1.599.650 per un incremento del 36%, comunque inconciliabile con il quadro normativo sopra delineato.
Si consideri infatti quanto dichiarato dalla S.E.I. srl con la relazione tecnico-economica allegata alla domanda di ammissione al bando di finanziamento regionale:

La necessità di dichiarare preventivamente le modalità e le fonti attraverso le quali verrà finanziata la costruzione rappresenta un ulteriore meccanismo di controllo predisposto dallo Stato e volto a garantire l’interesse pubblico attraverso la realizzazione degli interventi al minimo costo possibile e massimizzando la resa dell’investimento da parte dello Stato; resa che si traduce nel soddisfare la più ampia fetta possibile di popolazione e quindi della fascia di fabbisogno abitativo.
In quest’ottica si noti peraltro come tra le fonti di finanziamento dell’intervento edilizio non siano annoverate somme da richiedersi agli assegnatari in conto costruzione, somme invece successivamente richieste dalla S.E.I. srl senza darne alcuna comunicazione verso l’A.P. Tale prassi, con la pretesa di ingenti somme dagli assegnatari in conto costruzione ( somme tali da coprire il costo totale dell’intervento) al di là dei profili di illiceità oggetto delle recenti azioni sanzionatorie da parte della A.P. di cui si dirà successivamente, ed attuata attraverso l’artificioso incremento del costo finale degli alloggi, nel ridurre l’incidenza del finanziamento e quindi il beneficio dell’agevolazione, si pone in ogni caso in contrasto con le finalità pubbliche anzidette,determinate dai “requisiti economici individuati attraverso la definizione dei massimali di costo..” cfr. Delibera CER 4/11/1993:

In conclusione va rilevato che, proprio sulla scorta delle segnalazioni e delle denunce da parte della cittadinanza e, in particolare degli stessi opponenti, il dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica di Roma Capitale ha recentemente riconosciuto la necessità di rideterminare i criteri di calcolo dei prezzi di cessione emanando specifico provvedimento:

D.D. del 27/03/2019 NUMERO REPERTORIO QI/440/2019:

“..la complessità della produzione normativa e la stratificazione delle norme che nel tempo si sono sovrapposte tra di loro, hanno determinato l’incoerente applicazione delle stesse ed in alcuni casi uno sviamento della finalità pubblica, comportando ricadute sulla corretta espressione dell’azione amministrativa nella materia in questione;
lo sviamento del tessuto normativo e regolamentare di cui sopra, incidendo sulle posizioni giuridiche dei cittadini fruitori finali degli alloggi, ha condotto questi ultimi, a portare all’attenzione dell’Autorità Giudiziaria, dell’Amministrazione Capitolina e degli altri Enti competenti in materia (Stato e Regione), soprattutto a partire dal 2012, le criticità per lo più afferenti ad una non corretta determinazione dei corrispettivi massimi di cessione e dei canoni di locazione, per gli immobili a quest’ultima destinati, con l’inevitabile conseguenza di porre sul mercato alloggi a prezzi/canoni quasi equivalenti a quelli di mercato; l’azione dell’Autorità Giudiziaria, tutt’oggi in corso, ha condotto, in alcuni casi, all’instaurazione di diversi Procedimenti Penali, che vedono coinvolti soggetti imputati per i reati di truffa e di truffa aggravata ai danni della Pubblica Amministrazione e della collettività; in questi Procedimenti l’Amministrazione, individuata quale parte offesa dai reati contestati agli imputati, sta procedendo a costituirsi parte civile al fine di richiedere il risarcimento dei danni subiti come conseguenza dei suddetti reati; a fronte di uno scenario così compromesso ed alterato nella percezione stessa dell’interesse pubblico sotteso ai procedimenti per l’attuazione dei programmi di Edilizia Residenziale Pubblica in argomento, si rende necessaria una complessiva azione di riesame dei provvedimenti al fine di pervenire all’applicazione corretta, univoca, trasparente ed in combinato disposto della disciplina normativa..”

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